Продажа недвижимости через нотариуса

Сделки, связанные с отчуждением недвижимости, считаются особенно сложными, как с правовой, так и тех нической точки зрения. В силу вечной актуальности «квартирного вопроса», высокой стоимости жилья на рынке недвижимости широко распространены случаи мошенничества. Чтобы обезопасить себя, участники предпочитают оформлять договор купли-продажи квартиры через нотариуса, что дает дополнительные гарантии юридической чистоты сделки. В ряде случаев нотариальная форма договора является обязательной по закону.

Порядок заключения договора купли-продажи

Право собственности на объекты недвижимости подлежит регистрации с внесением информации о собственниках и характеристиках объекта в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который ведет Росреестр. Переход права собственности на квартиры, нежилые помещения, дома, земельные участки от продавца к покупателю совершается в два этапа:

заключение между сторонами письменного договора;
регистрация перехода права собственности в ЕГРН.

Договор — это правоустанавливающий документ. С момента его подписания квартира принадлежит покупателю, независимо от того, как и когда произведен расчет. Выписка из ЕГРН — правоподтверждающий документ, доказывающий право собственности владельца перед третьими лицами.

С недавних пор российским законодательством допускается продажа целого объекта недвижимости путем совершения сделки в простой письменной форме. При этом покупатель и продавец могут по собственной инициативе провести оформление договора купли-продажи у нотариуса, так как в этом случае все документы будут тщательно проверены, что обезопасит стороны от признания сделки недействительной по требованию одной из сторон или третьего лица.

Снижение рисков при сделках с недвижимостью

Большая часть сделок по купле-продаже квартир проводится с помощью риэлтерских фирм. Необходимо помнить, что они не отвечают за юридическую чистоту сделки, и в случае судебного спора по поводу приобретенной недвижимости не привлекаются в качестве ответчика. Их функции, как правило, заканчиваются на этапе подписания договора. Кроме того, они заинтересованы в получении комиссионных, для них важно, чтобы сделка состоялась. Ее последствия риэлторов не интересуют.

В то же время, при оформлении договора купли-продажи квартиры через нотариуса, он контролирует все возможные риски сделки для обеих сторон, это входит в его обязанности. Наиболее тщательно проверяются положения, которые могут послужить поводом для оспаривания сделки:

порядок расчета между продавцом и покупателем — передача денег через депозит нотариуса исключает споры;
отсутствие претензий третьи лиц на продаваемую квартиры, включая кредиторов продавца;
нарушения законодательства при оформлении договора (отсутствие существенных условий, двусмысленное, нечеткое изложение).

Большое число сделок по купле-продаже квартир и других объектов недвижимости совершаются по доверенности, что служит основой для различных махинаций. Нотариус не только тщательно проверяет документы доверенного лица, но и правомочность доверенности. Она должна быть внесена в нотариальный реестр, и в нем должны отсутствовать сведения об ее отзыве доверителем. Кроме того, в доверенности должны быть прямо перечислены все разрешенные представителю действия. В настоящее время, доверенность, как и другие нотариальные документы, содержит QR-код, с помощью которого можно проверить ее подлинность.

Обязательное удостоверение договора нотариусом

Когда участниками сделки выступают социально незащищенные граждане, или она ограничена законодательными требованиями, регистрация договора купли-продажи квартиры у нотариуса является обязательной. В ином случае сделка будет недействительной. Нотариальная форма договора должна быть соблюдена, когда:

продается доля квартиры или другого объекта недвижимости (за исключением случаев, когда все доли продаются одновременно в рамках одной сделки);
в числе собственников имеются несовершеннолетние дети;
продажа жилого помещения осуществляется опекуном недееспособного, ограниченно дееспособного гражданина.

Также через нотариуса совершается покупка квартиры супругами, если они выделяют доли в праве собственности. Иначе Росреестр может отказать в регистрации перехода прав собственности. Это связано с тем, что по Семейному кодексу, приобретаемая супругами квартира, должна находиться в их общей совместной собственности. Если производится ее раздел на доли, такой договор содержит элемент брачного договора и, следовательно, должен быть удостоверен нотариусом.

В перечисленных обстоятельствах нотариус обязан провести дополнительные проверки на соответствие условий продажи законодательным требованиям. В остальных ситуациях продавец и покупатель самостоятельно решают вопрос удостоверения договора через нотариуса. Если в нем присутствует такое положение, ни одна из сторон не вправе уклоняться от нотариального удостоверения.

Правовое обеспечение сделки нотариусом

При совершении нотариального действия проводится ряд действий, обязательных по закону, что повышает безопасность сделки.

Нотариус устанавливает личность сторон, представителей на основании паспорта. При наличии сомнений в его действительности он вправе запросить сведения из реестра органов МВД.
В процессе беседы выявляется дееспособность сторон, их понимание условий сделки и ее последствий.
Устанавливается добровольность действий сторон, отсутствие постороннего давления, угроз.
Выясняется правоспособность участников сделки, то есть право на продажу квартиры, наличие необходимых согласий.
Сторонам разъясняются положения законодательства, действующие в отношении сделок с недвижимостью.
Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем происходит в присутствии нотариуса.

При удостоверении сделки через нотариуса при продаже квартиры особое внимание уделяется проверке обстоятельств, способных привести к ее оспариванию в суде и признанию недействительной. Нотариус запрашивает сведения из реестра банкротств, так как сделки, совершенные в течение трех лет до признания гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными по требованию финансового управляющего.

Нотариус обязан убедиться, что договор купли-продажи не нарушает права третьих лиц, что также впоследствии может привести к судебному спору. Если жилое помещение было приобретено на средства материнского капитала, он проверяет выполнение закона в части выделения доли жилого помещения детям. Если жилое помещение было приватизировано, выясняется наличие лиц, отказавшихся от приватизации, но сохранивших право на проживание в жилом помещении.

Каждая сделка в отношении недвижимости отличается своими нюансами, которые могут быть неизвестны человеку, не обладающему юридическими знаниями. Оформляя договор купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны получают уверенность в ее законности и отсутствии оснований для судебного оспаривания.

Документы для нотариуса при продаже квартиры

При удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет наличие и законность следующих документов:

доверенность на представителя, если он действует от имени собственника;
документ, на основании которого продавец владеет квартирой (покупка, приватизация, наследование, дарение и т.д.);
выписка из ЕГРН с указанием собственников объекта продажи, обременений, ареста;
документ с предложением выкупа другим собственникам, если продается доля объекта недвижимости;
согласие супруга продавца на продажу квартиры (если он имеется) или брачный договор;
согласие супруга покупателя на покупку квартиры (если он имеется) или брачный договор;
разрешение органов опеки, если в числе собственников имеется несовершеннолетнее лицо, либо лицо, ограниченное в дееспособности;
справка о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
материнский сертификат, если купля-продажа жилого помещения через нотариуса осуществляется с использованием семейного капитала;
кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
другие сертификаты и договоры, если для оплаты используются бюджетные средства, выделенные по льготным программам.

Ряд документов, например выписку из ЕГРН, нотариус может запросить самостоятельно в органе Росреестра. Для анализа и оценки предоставляются оригиналы, с которых снимаются копии и приобщаются в нотариальный архив. Процедура удостоверения заключается в проверке действительности всех документов и проставлении удостоверительной надписи нотариуса на экземпляре каждой из сторон.

Регистрация права собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

В состав услуги нотариуса при продаже квартиры входит не только удостоверение договора, но и регистрация перехода прав на недвижимость в ЕГРН. При самостоятельной подаче документов в орган Росреестра продавец и покупатель должны совместно со всеми документами обратиться в МФЦ и написать заявления с приложением копий необходимых документов. Срок регистрации в этом случае составляет порядка 14 дней. Лишь после этого покупатель станет полноправным собственником приобретенной квартиры.

По заявлению участников сделки нотариус вправе сам направить договор купли-продажи и другие документы в электронном виде в орган Росреестра. В этом случае регистрация совершается в течение двух суток, а выписка из ЕГРН направляется нотариусу. Он может передать ее покупателю в виде электронного документа, а также распечатать и заверить тождество бумажного экземпляра своей подписью и печатью. Скорость обработки заявления обусловлена тем, что сотрудники регистрационного органа не проводят дополнительных проверок, так как их совершил нотариус при удостоверении договора купли-продажи квартиры.

Использование депозита нотариуса при расчете

Необходимость регистрации перехода прав на квартиру в ЕГРН существенно осложняет расчеты между продавцом и покупателем. Продавец обычно желает получить оплату в момент подписания договора, а покупатель, в свою очередь, предпочитает оплатить покупку после регистрации права в ЕГРН. Нередки случаи, когда продавец получает деньги и скрывается, а орган Росреестра выносит отказ в регистрации недвижимости на покупателя, выявив нарушение закона при проверке документов.

Этот вопрос легко решается, если внести в договор положение о расчете по сделке с использованием депозитного счета нотариуса. Покупатель вносит в депозит сумму, равную стоимости продажи квартиры, а нотариус выдает ее продавцу сразу после получения выписки из ЕГРН. Так как регистрация через нотариуса проводится в течение двух рабочих дней, такая форма расчета безопасна для обоих участников сделки.

Стоимость оформления купли-продажи у нотариуса

Нотариальные услуги являются платными, при этом федеральные тарифы (государственная пошлина) на них установлены Налоговым кодексом РФ. Дополнительно к сумме госпошлины участники сделки оплачивают региональный тариф. Таким образом, оплата нотариальных действий одинакова во всех нотариальных конторах на территории одного региона.

Подробнее узнать, сколько стоит оформление купли-продажи квартиры у нотариуса, можно на странице тарифов. Она зависит от цены квартиры, от того, является ли нотариальная форма договора обязательной или удостоверение производится по согласованию сторон сделки. В любом случае, стоимость нотариального удостоверения невысока по сравнению с ценой недвижимости и рисками, возникающими при продаже квартиры без тщательной проверки документов.

Наша нотариальная контора работает ежедневно, включая выходные дни, в субботу-воскресенье — до 17.00 вечера. Записаться на удобное время посещения можно по телефону и с помощью формы на сайте. На консультации нотариуса вы узнаете, как удостоверяется договор купли-продажи квартиры, сколько стоит оформление и получите ответы на другие интересующие вопросы.